Meerwerk en stelposten: zo voorkomt u verrassingen op de eindafrekening

EXTRA M² · 29 oktober 2026 · 6 min lezen

Meerwerk, minderwerk en stelposten in het kort

Meerwerk is werk dat niet in de afgesproken prijs zit en er later bij komt. Soms omdat u iets anders of extra wilt, soms omdat er tijdens de bouw iets blijkt dat niemand vooraf kon zien. Minderwerk is het omgekeerde: werk dat vervalt, waardoor de prijs omlaag hoort te gaan.

Een stelpost is een bedrag in de offerte voor een onderdeel dat nog niet precies vaststaat. Denk aan tegels en sanitair die u nog moet uitkiezen, of aan een deel van de fundering dat pas na een sondering duidelijk is. Achteraf wordt de stelpost verrekend met wat het werkelijk kost. Valt het hoger uit, dan betaalt u bij. Valt het lager uit, dan krijgt u het verschil terug.

Alle drie zijn normaal bij een verbouwing. Een bestaand huis zit nooit precies zo in elkaar als de tekening doet vermoeden. Het gaat erom dat u weet waar de onzekerheid zit en hoe die wordt afgerekend.

Wat de wet zegt over meerwerk

Het Burgerlijk Wetboek regelt de aanneming van werk in titel 12 van boek 7. Drie artikelen zijn hier vooral van belang.

• Artikel 7:755: als u zelf een toevoeging of wijziging wilt, mag de aannemer alleen meer rekenen als hij u op tijd heeft gewezen op de prijsverhoging die daaruit volgt. Dat geldt niet als u die verhoging zelf had moeten begrijpen. Van deze regel mag niet in uw nadeel worden afgeweken.
• Artikel 7:754: de aannemer moet u waarschuwen voor fouten in de opdracht en voor gebreken in de constructie of de materialen die u aanlevert, voor zover hij die kende of had moeten kennen.
• Artikel 7:752: is er alleen een richtprijs afgesproken, dan mag die met niet meer dan 10% worden overschreden, tenzij de aannemer u tijdig heeft gewaarschuwd zodat u het werk nog kon beperken of vereenvoudigen.

De kern is steeds hetzelfde: u hoort vooraf te weten dat iets geld kost, niet pas op de factuur. Wat “tijdig” precies is, hangt van de situatie af. Daarom werkt een vaste afspraak over hoe meerwerk wordt gemeld beter dan achteraf discussiëren over wat de wet bedoelde.

Stelposten: waar u op let

Een stelpost maakt een offerte niet onbetrouwbaar. Hij maakt een onzekerheid zichtbaar. Het risico zit in stelposten die te laag zijn ingeschat, omdat het totaal er dan gunstiger uitziet dan het straks wordt.

• Past de hoogte bij wat u wilt? Een stelpost voor tegels die uitgaat van een eenvoudige tegel, terwijl u een grote natuursteenlook voor ogen heeft, is een verschil dat u al kunt zien aankomen.
• Is het alleen materiaal, of ook arbeid? Grote tegels of een visgraatpatroon kosten meer legtijd. Staat dat niet in de stelpost, dan komt het als meerwerk terug.
• Hoe wordt verrekend? Vraag of er bij een overschrijding een opslag bovenop het verschil komt, en of minderwerk op dezelfde manier wordt teruggegeven.
• Wat valt er wel en niet onder? Een stelpost voor “elektra” zonder omschrijving is lastig te controleren. Een aantal wandcontactdozen, lichtpunten en groepen wel.

Een post die alleen “p.m.” noemt, pro memorie, is geen stelpost. Er staat geen bedrag bij, dus u weet niet waar u aan toe bent. Vraag bij zulke posten om een inschatting of een eenheidsprijs.

Waar meerwerk bij een uitbouw of dakopbouw vandaan komt

Meerwerk heeft bijna altijd een van deze drie oorzaken.

1. Eigen wensen tijdens de bouw. Een extra stopcontact, een ander kozijn, een lichtstraat die toch groter mag. Elk van die keuzes is redelijk, maar samen tellen ze op.
2. Wat pas zichtbaar wordt als er gesloopt is. Een fundering die anders is dan verwacht, houtrot in een balklaag, oude leidingen, of asbest in een woning van vóór 1994. Bij een dakopbouw ziet u sommige dingen pas als het dak eraf is.
3. Een plan dat niet compleet was. Als de groepenkast of de ketel de uitbreiding niet aankan, hoort dat al in de offerte te staan. Wordt het later ontdekt, dan is het meerwerk dat met een goed bezoek ter plaatse te voorkomen was.

Op de pagina’s wat kost een uitbouw en wat kost een dakopbouw ziet u welke posten in een complete offerte horen en wat er bewust buiten blijft.

Afspraken die verrassingen voorkomen

1. Leg vast dat meerwerk alleen wordt uitgevoerd na een schriftelijke opdracht met prijs. Een appje met een bedrag en uw akkoord is al veel beter dan een mondelinge afspraak op de steiger.
2. Vraag bij elk meerwerk ook wat het betekent voor de planning.
3. Spreek vooraf eenheidsprijzen af voor wat onzeker is, bijvoorbeeld per extra paal of per extra lichtpunt.
4. Vraag tussentijds om een overzicht van meer- en minderwerk, zodat de eindafrekening geen verrassing is.
5. Laat minderwerk net zo zorgvuldig verrekenen als meerwerk.
6. Houd een eigen lijstje bij van wat u onderweg heeft gevraagd.

Oplevering en eindafrekening

Sinds 1 januari 2024 heeft de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen een paar dingen in het Burgerlijk Wetboek veranderd. De aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt. En voor overeenkomsten vanaf die datum moet hij bij oplevering een dossier leveren met onder meer tekeningen, berekeningen en de gebruikte materialen (artikel 7:757a BW), tenzij u samen iets anders afspreekt. Een overzicht staat op de IPLO-pagina over het privaatrecht in de Wkb.

De bekende 5%-regeling, waarbij u een deel van de aanneemsom bij de notaris in depot zet, is bedoeld voor wie een nieuwe woning laat bouwen. Bij een uitbouw of dakopbouw kunt u daar niet automatisch op rekenen. Een laatste termijn die pas na de oplevering en na afhandeling van de opleverpunten wordt betaald, geeft u hier dezelfde zekerheid.

Duidelijkheid vanaf het eerste bezoek

Wij werken met een prijs per onderdeel en benoemen stelposten en uitsluitingen in de offerte zelf, zodat u vooraf ziet waar de onzekerheid zit. Wilt u weten wat dat voor uw huis betekent? Vraag een offerte aan. Of lees eerst hoe u offertes goed vergelijkt.