EXTRA M² · · 5 min lezen
De drie gangbare routes
Voor een verbouwing van deze omvang zijn er grofweg drie manieren om te financieren. Vaak is het een combinatie.
- Eigen geld. Geen rente, geen aanvraag, maar wel minder buffer. Houd altijd een reserve aan voor onvoorziene zaken.
- De hypotheek verhogen of een tweede hypotheekdeel afsluiten. Dit is voor een uitbouw of dakopbouw de meest gebruikte route, omdat de rente meestal lager is dan bij een consumptieve lening en de rente onder voorwaarden aftrekbaar is.
- Een aparte lening, zoals een persoonlijke lening, of voor de energiebesparende onderdelen de Energiebespaarlening van het Warmtefonds.
Welke route het beste past, hangt af van uw inkomen, de waarde van uw huis, uw huidige hypotheek en hoe groot het bedrag is. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan dat voor uw situatie doorrekenen. Wij geven geen financieel advies, maar leggen hieronder uit hoe de onderdelen werken.
Hypotheek verhogen en het verbouwingsdepot
Bij het verhogen van de hypotheek kijkt de geldverstrekker naar twee dingen: wat u op basis van uw inkomen mag lenen, en wat het huis waard is. Bij een verbouwing mag de bank in de regel uitgaan van de marktwaarde na verbouwing. Daarvoor laat u een taxatie doen met een verbouwingsspecificatie: een overzicht van wat er gebouwd wordt en wat het kost. Een gedetailleerde offerte is daarvoor de basis.
Het geleende bedrag voor de verbouwing komt meestal in een verbouwingsdepot. Dat is een aparte rekening bij de geldverstrekker. U betaalt de aannemer uit dat depot, vaak op basis van facturen per bouwtermijn. Zo is aantoonbaar dat het geld aan de woning is besteed, en dat is belangrijk voor de renteaftrek.
Renteaftrek voor een verbouwing in 2026
Een lening die u gebruikt voor de verbouwing of het onderhoud van uw eigen woning kan meetellen als eigenwoningschuld. De rente daarop is dan aftrekbaar in box 1. Volgens de Belastingdienst gelden daarvoor onder meer deze voorwaarden:
- U gebruikt de lening voor de verbouwing of het onderhoud van uw eigen woning, voor zaken die onlosmakelijk met de woning verbonden zijn. Losse inrichting valt daar niet onder.
- U lost de lening minimaal annuïtair of lineair af in 30 jaar. Voor een verhoging van de hypotheek begint die termijn van 30 jaar opnieuw voor het verhoogde deel. Over een aflossingsvrije verhoging is de rente niet aftrekbaar.
- U kunt aantonen dat het geld aan de woning is besteed. Bewaar facturen en betaalbewijzen.
- De kosten van de verbouwing zelf zijn niet aftrekbaar, alleen de rente en de financieringskosten.
In 2026 is het maximale tarief waartegen u hypotheekrente aftrekt 37,56%, zo staat het op rijksoverheid.nl. Ook als u in de hoogste belastingschijf valt, krijgt u niet meer dan 37,56% van de betaalde rente terug.
De regels rond het verbouwingsdepot
Bij een verbouwingsdepot mag u de eerste zes maanden na het afsluiten van de lening de rente over het volledige bedrag aftrekken. Daarna vermindert u de betaalde rente met de rente die u over het tegoed in het depot ontvangt. Die regeling geldt zolang u het depot voor de verbouwing gebruikt, en maximaal twee jaar. Blijft er na de verbouwing geld over, dan is de rente over dat deel niet meer aftrekbaar en valt dat deel in box 3. De Belastingdienst legt dit uit op de pagina over het verbouwingsdepot.
Heeft u in de afgelopen jaren een eerdere woning met overwaarde verkocht, dan kan de bijleenregeling gelden. Die overwaarde, de eigenwoningreserve, kan het aftrekbare deel van een nieuwe lening beperken. Uitgaven aan de verbouwing kunnen die reserve juist verlagen. Laat dit door uw adviseur of de Belastingdienst nalopen, want het verschilt per situatie.
Het Warmtefonds: voor de energiebesparende onderdelen
Het Nationaal Warmtefonds verstrekt de Energiebespaarlening aan eigenaar-bewoners. Die lening is bedoeld voor energiebesparende maatregelen, zoals dakisolatie, spouwmuurisolatie, zonnepanelen en een warmtepomp. Een uitbouw of dakopbouw zelf is geen energiebesparende maatregel, dus de bouw financiert u er niet mee. Maar combineert u de verbouwing met het isoleren van het bestaande dak of het plaatsen van een warmtepomp, dan kan dat deel er wel onder vallen.
Volgens warmtefonds.nl leent u tussen €1.000 en €29.000, met looptijden tot twintig jaar. De rente hangt af van het bedrag en uw inkomen. Huishoudens met een verzamelinkomen onder €60.000 kunnen in aanmerking komen voor 0% rente. Bedragen en voorwaarden worden regelmatig aangepast, dus kijk voor de actuele stand op de site van het Warmtefonds.
Volgorde: zo voorkomt u vertraging
- Laat ter plekke kijken wat er bij uw huis kan, en vraag een gespecificeerde offerte aan.
- Maak met de huiswaarde-calculator een eerste indicatie van de waarde na verbouwing. Dat geeft een gevoel voor de ruimte, maar vervangt de taxatie niet.
- Ga met offerte en tekeningen naar een hypotheekadviseur. Die regelt de taxatie met verbouwingsspecificatie en de aanvraag.
- Wacht met het tekenen van de opdracht tot de financiering rond is, of spreek een voorbehoud van financiering af.
- Regel parallel de vergunning als die nodig is. Het tijdpad leest u in hoe lang een uitbouw duurt.
Eerst weten wat het kost
Voor elke financieringsroute begint het met een concreet bedrag. Welke posten de prijs bepalen, leest u op wat kost een uitbouw. Wilt u een offerte die de bank en de taxateur direct kunnen gebruiken, met de energiebesparende onderdelen apart benoemd? Vraag een offerte aan, dan komen we eerst bij u langs om te kijken wat er kan.