EXTRA M² · · 6 min lezen
Begin bij de vraag wat u eigenlijk mist
Wie ‘een groter huis’ wil, bedoelt meestal iets specifieks. Een extra slaapkamer. Een keuken waar het hele gezin aan tafel past. Een werkplek met een deur die dicht kan. Of een huis waarin u later niet meer elke dag de trap op hoeft. Schrijf dat eerst op, zo concreet mogelijk.
Die lijst bepaalt de rest van de rekensom. Een tekort van één kamer laat zich vaak oplossen met een uitbouw of een dakopbouw. Een tekort aan tuin, parkeerruimte of een andere schoolkeuze lost geen verbouwing op. Dan is verhuizen de logische route, hoe de cijfers ook uitvallen.
- Ruimte op de begane grond (keuken, woonkamer, slaapkamer beneden): denk aan een uitbouw.
- Extra kamers boven: denk aan een dakopbouw of een extra verdieping.
- Een andere wijk, meer buitenruimte of een kortere reistijd: dat vraagt om verhuizen.
Wat verhuizen kost, naast de prijs van het huis
Bij verhuizen telt niet alleen het verschil tussen de verkoopprijs van uw huidige huis en de koopprijs van het nieuwe. Er zijn kosten die u nooit terugziet in de woning zelf. Die worden vaak onderschat, omdat ze over verschillende rekeningen verspreid zijn.
Overdrachtsbelasting
Koopt u een woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen, dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Dat staat op de pagina van de Belastingdienst over overdrachtsbelasting. Voor woningen die u niet zelf bewoont, zoals een vakantie- of verhuurwoning, geldt een hoger tarief.
Er is een startersvrijstelling. Die geldt als u 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bent op het moment dat de akte bij de notaris wordt getekend, als u er zelf langere tijd gaat wonen, als u de vrijstelling nog nooit hebt gebruikt en als de woningwaarde niet hoger is dan de grens. Die grens is in 2026 € 555.000 en wordt jaarlijks aangepast. Het hoeft niet uw eerste koophuis te zijn, maar u kunt de vrijstelling maar één keer gebruiken. De actuele voorwaarden staan bij de Belastingdienst.
Voor wie al een huis heeft en een groter huis zoekt, geldt de vrijstelling vaak niet meer: omdat u 35 of ouder bent, omdat u hem al hebt gebruikt, of omdat het grotere huis boven de grens uitkomt. Reken dan met 2%.
De overige kosten
- Notaris: de leveringsakte en de hypotheekakte.
- Makelaar: bij verkoop van uw huidige huis, en vaak ook een aankoopmakelaar.
- Taxatie van de nieuwe woning, en meestal ook hypotheekadvies.
- Eventueel dubbele woonlasten of overbruggingsfinanciering als kopen en verkopen niet tegelijk vallen.
- Verhuizen zelf, en wat er in het nieuwe huis toch nog moet gebeuren: vloeren, raambekleding, een keuken of badkamer die niet bij u past.
Samen met de overdrachtsbelasting is dat geld dat weg is. Het maakt het huis niet groter of mooier.
Wat verbouwen kost, en wat het oplevert
Bij een verbouwing gaat vrijwel al het geld naar de woning zelf. U betaalt geen overdrachtsbelasting, geen makelaar en geen dubbele woonlasten. Wel zijn er kosten rond de bouw: een tekening, een constructeur, soms een vergunningsaanvraag, en de tijd dat het huis een bouwplaats is.
Wat een uitbouw of dakopbouw precies kost, hangt sterk af van de situatie: de diepte en breedte, de fundering, hoeveel glas er in komt, of er een dragende muur uit moet en hoe bereikbaar de achterkant is. Op wat kost een uitbouw leest u welke posten de prijs bepalen. Een vaste prijs per m² noemen we bewust niet, omdat die bij twee huizen in dezelfde straat al flink kan verschillen.
De waarde van extra vierkante meters
Extra woonruimte verhoogt de waarde van het huis. Onze huiswaardecalculator rekent met 85% van de lokale prijs per m² voor uw woningtype, met een bandbreedte van 70 tot 100%. De basis zijn de NVM-transactieprijzen per m² van het tweede kwartaal van 2026. Bij een tussenwoning in Amsterdam was de mediaan ongeveer € 6.580 per m², in Purmerend ongeveer € 4.280.
Het verschil met verhuizen zit hier: koopt u een groter huis, dan betaalt u voor elke extra m² de volle marktprijs, plus overdrachtsbelasting over het geheel. Bouwt u zelf, dan betaalt u de bouwkosten, en die meters tellen ook mee in de waarde. Het blijft een indicatie, geen taxatie. Een taxateur kijkt naar het hele huis, de afwerking en de markt op dat moment.
De hypotheek: vaak de doorslaggevende factor
Bij verhuizen sluit u een nieuwe hypotheek af, of neemt u uw bestaande hypotheek deels mee. Het deel dat u extra leent, krijgt de rente van nu. Had u uw rente vastgezet in een periode met lage rentes, dan kan dat verschil in maandlasten groot zijn.
Bij verbouwen houdt u uw bestaande hypotheek. U financiert alleen de verbouwing: uit spaargeld, met een verhoging van de hypotheek of een combinatie. Voor de rente over een lening voor een verbouwing die de woning verbetert, gelden fiscale regels die per situatie verschillen. Daarover gaat ons artikel over het financieren van een verbouwing. Laat een onafhankelijk hypotheekadviseur beide routes naast elkaar zetten, met uw eigen cijfers.
Wat niet in een spreadsheet past
Een rekensom is nuttig, maar niet het hele verhaal. Verbouwen betekent een periode van stof, geluid en mensen over de vloer. Bij een uitbouw blijft het grootste deel van het huis bewoonbaar, bij een dakopbouw ook, maar makkelijk is het niet. Verhuizen betekent zoeken, bieden, soms overbieden, en daarna opnieuw wennen.
- Is er in uw buurt een huis te koop dat echt beter past, voor een prijs die u kunt dragen?
- Hoe zwaar wegen de school, de buren en de reistijd die u nu hebt?
- Kan uw huis eigenlijk wel groter? Dat hangt af van de kavel, de constructie en de regels.
- Hoe lang wilt u nog blijven? Hoe langer, hoe meer een verbouwing de moeite waard is.
Mag uw huis groter worden?
Verbouwen is alleen een optie als het ook mag. Een uitbouw aan de achterkant is onder de Omgevingswet in veel gevallen vergunningvrij, binnen grenzen. Een dakopbouw vraagt bijna altijd een vergunning. Het omgevingsplan van de gemeente kan strengere of andere regels hebben, en bij een monument of in een beschermd stadsgezicht gelden extra eisen. Met de vergunningcheck op omgevingsloket.nl krijgt u een eerste beeld. Meer uitleg vindt u in vergunningvrij uitbouwen onder de Omgevingswet.
De volgende stap: weten wat er bij uw huis kan
De rekensom wordt pas echt als u weet wat er bij uw eigen huis mogelijk is en wat dat ongeveer kost. Dat begint met een bezoek aan het huis: we kijken naar de achtergevel, de fundering, het dak en de bereikbaarheid, en wat de regels toestaan. Daarna kunt u de verbouwing eerlijk naast een verhuizing leggen. Via een offerte aanvragen plant u zo’n bezoek in.