EXTRA M² · · 5 min lezen
Waarom een bovenwoning anders is
Een appartement is juridisch geen los huis. U bezit een appartementsrecht: volgens artikel 5:106 BW een aandeel in het hele gebouw, met het recht om bepaalde delen alleen te gebruiken. Uw woning zelf is dat privégedeelte. Wat overblijft, zoals de fundering, de gevels, het trappenhuis en meestal ook het dak, is gemeenschappelijk. De Vereniging van Eigenaars (VvE) beheert die gemeenschap, zo staat in artikel 5:126 BW.
Een dakopbouw raakt precies die gemeenschappelijke delen. Het bestaande dak gaat eraf, de constructie en de fundering gaan meer dragen, en er komt woonruimte bij die er eerst niet was. Dat maakt het meer dan een verbouwing van uw eigen woning. Het verandert het gebouw van alle eigenaren.
Dit speelt vooral in steden met veel gesplitste panden, zoals in Amsterdam. Vaak gaat het om een kleine VvE met twee of drie eigenaren, die jarenlang nauwelijks vergaderd heeft. Ook dan gelden dezelfde regels.
Eerst lezen: splitsingsakte en reglement
Alles begint met twee documenten: de akte van splitsing en het splitsingsreglement dat erbij hoort. U kunt ze opvragen bij het Kadaster of bij de notaris. Let vooral op deze punten:
- Is het dak gemeenschappelijk of hoort het bij uw privégedeelte? Meestal is het gemeenschappelijk.
- Staat er iets over een recht om op te bouwen? Soms is dat bij de splitsing al voor de bovenste woning geregeld. Dat maakt de rest veel eenvoudiger.
- Wat zegt het reglement over veranderingen aan gemeenschappelijke gedeelten? In veel reglementen is daarvoor een besluit van de vergadering van eigenaars nodig, soms met een bijzondere meerderheid.
- Met welke meerderheid kan de akte zelf worden gewijzigd? Daarover hieronder meer.
Twee stappen: toestemming en wijziging van de akte
Bij een dakopbouw zijn er meestal twee aparte dingen te regelen.
Toestemming van de VvE
De vergadering van eigenaars neemt een besluit over de verbouwing van het gemeenschappelijke dak. Met welke meerderheid, staat in het reglement. Leg in dat besluit meteen de belangrijkste afspraken vast, zodat later niemand verrast wordt.
Wijziging van de splitsingsakte
Komt er woonruimte bij die bij uw appartement gaat horen, dan klopt de oude splitsing niet meer. De nieuwe ruimte moet als privégedeelte in de akte komen, en vaak veranderen ook de breukdelen. Die bepalen hoeveel stemmen elke eigenaar heeft en welk deel van de kosten hij betaalt. Volgens artikel 5:139 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Staat het in de akte, dan kan de vergadering ook met een meerderheid van ten minste vier vijfden van de stemmen tot een wijziging besluiten.
Daarnaast is toestemming nodig van wie een beperkt recht op een appartementsrecht heeft, zoals de hypotheekverstrekkers van de eigenaren, en van wie er beslag op heeft gelegd. De wijziging gebeurt bij notariële akte, die in de openbare registers wordt ingeschreven. Reken dus op notariskosten en op wat doorlooptijd voor het verzamelen van handtekeningen.
Afspraken die u vooraf vastlegt
De meeste problemen ontstaan niet bij de bouw, maar jaren later. Wie betaalt het onderhoud van het nieuwe dak? Wat als er een lekkage is bij de benedenburen? Spreek daarom vooraf af:
- wie de kosten van de opbouw draagt, inclusief eventueel funderingsonderzoek en funderingsherstel;
- hoe het onderhoud van het nieuwe dak en de nieuwe gevels later wordt verdeeld;
- of de andere eigenaren een vergoeding krijgen voor het gebruik van de ruimte boven het gemeenschappelijke dak;
- hoe er wordt omgegaan met overlast en eventuele schade aan de woningen eronder tijdens de bouw;
- wat er verandert aan de breukdelen, de bijdrage aan het reservefonds en de verzekering van het gebouw.
Als een mede-eigenaar weigert
Wil een mede-eigenaar niet meewerken, dan biedt de wet een uitweg, maar geen snelle. Volgens artikel 5:121 BW kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven als een vereiste toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De rechter kan daarbij ook regelen hoe de kosten worden verdeeld, en bij nieuwe werken hoe het toekomstige onderhoud wordt verdeeld. Voor de wijziging van de splitsingsakte zelf bestaat een vergelijkbare regeling in artikel 5:140 BW.
Let op het woord ‘redelijk’. Zorgen over de fundering, lichtinval of jarenlange overlast kunnen wel degelijk een redelijke grond zijn. De rechter weegt de belangen van alle eigenaren af. Een procedure kost tijd en geld en maakt de verhoudingen in een kleine VvE er niet beter op. Een goed voorbereid voorstel, met een constructief advies en heldere afspraken over kosten, is meestal de betere weg.
Vergunning en constructie
Naast de VvE heeft u voor een dakopbouw bijna altijd een omgevingsvergunning nodig. Het omgevingsplan van de gemeente bepaalt of een extra bouwlaag past, en bij een monument of in een beschermd stadsgezicht gelden strengere regels. Voor Amsterdam staat dat uitgewerkt in dakopbouw in Amsterdam: vergunning en welstand. Hoe de aanvraag verloopt, leest u in omgevingsvergunning aanvragen.
Constructief is een gesplitst pand vaak een ouder gebouw waarvan de fundering niet op een extra verdieping is berekend. Een lichte bouwwijze helpt. Wij bouwen dakopbouwen meestal in houtskeletbouw met prefab elementen, waardoor het pand binnen enkele dagen weer wind- en waterdicht is. Dat beperkt ook de overlast voor de benedenburen, wat in het gesprek met de VvE een rol kan spelen.
Waar u begint
Begin met de splitsingsakte en een eerste gesprek met uw mede-eigenaren. Wilt u daarvoor al weten wat er bouwkundig mogelijk is en welke punten de VvE zal vragen, dan kijken we graag bij een gratis bezoek ter plekke mee. Op dakopbouw leest u meer over hoe we werken, en via offerte aanvragen plant u een afspraak.