EXTRA M² · · 6 min lezen
Twee toetsen: bouwtechnisch en ruimtelijk
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Wie een uitbouw plant, krijgt met twee soorten regels te maken. De eerste gaat over de bouw zelf: is de constructie veilig, brandveilig, goed geïsoleerd? Dat staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De tweede gaat over de plek: past de uitbouw in de omgeving? Dat regelt de gemeente in haar omgevingsplan.
Een uitbouw is pas echt vergunningvrij als hij voor beide toetsen vrij is. Voldoet hij bouwtechnisch, maar staat het omgevingsplan hem niet toe, dan heeft u toch een vergunning nodig voor de zogeheten omgevingsplanactiviteit.
Belangrijk om te weten: ook een vergunningvrije uitbouw moet voldoen aan alle technische eisen uit het Bbl. Isolatie, constructieve veiligheid, brandveiligheid en ventilatie gelden altijd. Niemand controleert dat vooraf, dus de verantwoordelijkheid ligt bij u en uw bouwer.
De voorwaarden voor een vergunningvrije uitbouw
De landelijke regels voor vergunningvrij bouwen staan in het Bbl en in de ‘bruidsschat’: een set rijksregels die bij de invoering van de Omgevingswet automatisch in elk omgevingsplan is beland. Kort samengevat moet een uitbouw:
- op de grond staan en in het achtererfgebied liggen, dus achter de woning en niet aan de voorkant;
- meer dan 1 meter afstaan van openbaar toegankelijk gebied, zoals een weg, stoep of park;
- niet hoger zijn dan 5 meter;
- geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag hebben, en geen dakterras, balkon of andere buitenruimte op het dak;
- niet leiden tot een nieuw hoofdgebouw.
Het achtererfgebied begint 1 meter achter de voorkant van de woning. Bij een hoekwoning loopt de grens anders, omdat de zijkant aan openbaar gebied grenst. Het stappenplan van het Informatiepunt Leefomgeving laat met tekeningen zien hoe u dat bepaalt. Meer over de verschillen tussen woningtypen leest u in uitbouwen bij een tussenwoning, hoekwoning of twee-onder-een-kap.
De 4-meterregel en de hoogte
Binnen 4 meter van de achtergevel van het oorspronkelijke hoofdgebouw mag u volgens de landelijke regels bouwen zonder vergunning, zolang de uitbouw niet hoger is dan 0,3 meter boven de bovenkant van de vloer van de eerste verdieping. Die 4 meter wordt loodrecht vanaf de gevel gemeten. Heeft de woning maar één bouwlaag, zoals een bungalow, dan mag de uitbouw niet hoger zijn dan de woning zelf.
Verder dan 4 meter van de oorspronkelijke achtergevel mag u ook bouwen, maar dan is de hoogte beperkt tot 3 meter en mag de ruimte alleen ondergeschikt gebruikt worden: een berging of garage, geen verlengde woonkamer. Een ruimte die deels binnen en deels buiten de 4 meter valt, telt als geheel als ondergeschikt.
Hoeveel van de tuin mag u bebouwen?
Er is ook een maximum aan de totale oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken samen, dus uitbouw, schuur en overkapping bij elkaar. Bij een bebouwingsgebied tot 100 m² is dat de helft daarvan. Bij een groter bebouwingsgebied gelden aflopende percentages, met een absoluut maximum van 150 m². Bestaande schuren en eerdere uitbouwen tellen mee. Bij een gemiddelde stadstuin is dit zelden de beperkende factor, maar bij een kleine tuin met een flinke schuur kan het knellen.
Wanneer de landelijke regels niet het laatste woord hebben
De bruidsschat is een startpunt. Gemeenten mogen die regels in hun omgevingsplan aanpassen, en een aantal gemeenten in onze regio doet dat ook. In Amsterdam hebben de stadsdelen Oost, Zuid en West bijvoorbeeld eigen regels voor onder meer aan- en uitbouwen, die afwijken van de rest van de stad. Wat in Haarlem mag, mag dus niet automatisch in Amsterdam-West.
Daarnaast beperkt een beschermde status de mogelijkheden:
- Bij een rijksmonument, gemeentelijk of provinciaal monument is vergunningvrij bouwen sterk beperkt. Reken op een vergunningplicht.
- In een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht gelden ook beperkingen. Een uitbouw aan de achterkant die niet naar openbaar gebied is gericht, kan daar onder voorwaarden wel vergunningvrij zijn.
- Is de woning, of een eerdere uitbouw, ooit zonder de vereiste vergunning gebouwd? Dan kunt u daar niet vergunningvrij op voortbouwen.
De enige betrouwbare manier om te weten wat voor uw adres geldt, is de Vergunningcheck op het Omgevingsloket. Daar ziet u ook de regels uit het omgevingsplan op de kaart. Twijfelt u, bel dan de gemeente.
Wat vergunningvrij niet regelt
Een vergunningvrije uitbouw is geen vrijbrief. Een paar zaken blijven gewoon gelden:
- Het burenrecht uit het Burgerlijk Wetboek. Ramen binnen 2 meter van de erfgrens, regenwater dat op het buurperceel loopt en bouwen over de grens zijn burenzaken, met of zonder vergunning. Zie uitbouw en de buren.
- De technische eisen uit het Bbl, waaronder isolatie volgens nieuwbouwniveau. Zie isolatie-eisen voor een uitbouw.
- Een sloopmelding. Wordt er meer dan 10 m³ sloopafval verwacht, of komt er asbest vrij, dan moet u in de regel vooraf een sloopmelding doen bij de gemeente, ook als de uitbouw zelf vergunningvrij is.
- Een doorbraak in de achtergevel raakt vaak de draagconstructie. Laat een constructeur rekenen aan de nieuwe stalen ligger en de fundering daaronder.
Toch een vergunning nodig? Dat is geen ramp
Valt uw plan net buiten de regels, dan is een vergunning aanvragen vaak overzichtelijk. Voor een uitbouw geldt meestal de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen 8 weken en kan dat eenmaal met 6 weken verlengen. Na het besluit hebben belanghebbenden, zoals de buren, 6 weken om bezwaar te maken. Een diepere uitbouw of een andere hoogte kan dus wel, het vraagt alleen meer voorbereiding.
Het is verstandig om de vergunningsvraag te beantwoorden voordat het ontwerp vastligt. Een kleine aanpassing, een halve meter minder diep of een lagere dakrand, kan een hele procedure schelen. Een vergunning kan juist ook ruimte geven voor wat u eigenlijk wilt.
De volgende stap
Wilt u weten wat er op uw adres mogelijk is? Bij een bezoek aan huis kijken we naar de woning, de tuin en de regels die voor uw perceel gelden, en zeggen we eerlijk of uw plan vergunningvrij kan of niet. Lees hoe dat verloopt in onze werkwijze, of vraag een offerte aan voor uw uitbouw.