EXTRA M² · · 5 min lezen
Twee aparte werelden: vergunning en burenrecht
Veel mensen denken dat een vergunning, of een vergunningvrije uitbouw, alles regelt. Dat is niet zo. De omgevingsvergunning is publiekrecht: de gemeente toetst of uw plan past binnen het omgevingsplan en de bouwregels. Het burenrecht is privaatrecht en staat in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Het gaat over de verhouding tussen u en de eigenaar naast u.
Dat betekent twee dingen. Een vergunning beschermt u niet tegen een burenrechtelijke claim. En de gemeente toetst niet aan het burenrecht: een raam binnen 2 meter van de erfgrens kan in een vergunde tekening staan en toch in strijd zijn met het Burgerlijk Wetboek.
Heeft u toestemming van de buren nodig?
Voor de vergunning zelf niet. De gemeente vraagt geen handtekening van de buren, en bij een vergunningvrije uitbouw is er helemaal geen aanvraag. Wel kunnen de buren bezwaar maken tegen een verleende vergunning. Dat moet binnen 6 weken nadat het besluit is bekendgemaakt of verzonden.
Voor een aantal concrete zaken heeft u de buren wel nodig. Dat zijn de onderwerpen hieronder: bouwen over de grens, ramen dicht bij de grens, en het gebruik van hun tuin tijdens de bouw.
Bouwen op en over de erfgrens
Op uw eigen grond mag u bouwen tot aan de erfgrens, als het omgevingsplan of de regels voor vergunningvrij bouwen dat toestaan. Over de grens bouwen mag niet zonder toestemming. Dat geldt ook voor onderdelen die je niet direct ziet: een dakrand of goot die over de grens steekt, of een funderingsvoet die onder de grond net over de lijn uitkomt.
Is er toch over de grens gebouwd, dan kan de buurman in principe eisen dat het verdwijnt. Artikel 5:54 BW geeft een uitweg als verwijderen veel schadelijker is dan laten staan: de eigenaar kan dan tegen schadevergoeding een erfdienstbaarheid of de strook grond vragen. Die uitweg geldt niet als er te kwader trouw of met grove schuld is gebouwd. Kortom: meet de grens vooraf goed uit, en ga niet op de gok.
De gemeenschappelijke muur
Bij een rijtjeshuis delen u en de buren vaak een muur. Een scheidsmuur tussen twee gebouwen van verschillende eigenaren is volgens artikel 5:62 BW gemeenschappelijk en ‘mandelig’ eigendom. U kunt daar niet zomaar in hakken of op bouwen alsof hij alleen van u is. Wilt u de uitbouw tegen of op een bestaande scheidsmuur aansluiten, maak daar dan vooraf afspraken over. Meer over de verschillen per woningtype leest u in uitbouwen bij een tussenwoning, hoekwoning of twee-onder-een-kap.
Ramen en balkons binnen 2 meter van de grens
Dit is de regel die het vaakst over het hoofd wordt gezien. Volgens artikel 5:50 BW mag u zonder toestemming van de buren geen ramen, andere openingen in de muur of balkons hebben binnen 2 meter van de erfgrens, als die uitzicht geven op het erf van de buren. De 2 meter wordt loodrecht gemeten vanaf de buitenkant van de muur tot de grens.
Voor een uitbouw betekent dat meestal: een raam in de zijmuur die op de grens staat, kan niet zonder toestemming. Een dakterras op de uitbouw tot vlak aan de grens is om dezelfde reden lastig.
Er zijn uitzonderingen. Volgens artikel 5:51 BW mag een lichtopening wel, als die is voorzien van vast, ondoorzichtig glas. Een lichtstraat in het dak die alleen naar boven kijkt, geeft geen uitzicht op het erf van de buren. En de regel geldt niet als de grond naast u een openbare weg of openbaar water is. Lees meer over daglicht in schuifpui, lichtstraat en daklicht.
Regenwater, hinder en toegang tijdens de bouw
Een paar andere artikelen uit Boek 5 spelen bij een uitbouw ook een rol:
- Regenwater: volgens artikel 5:52 BW moet u het dak zo inrichten dat het water niet op het perceel van de buren loopt. Het afschot en de afvoer van de uitbouw moeten dus naar uw eigen kant.
- Hinder: artikel 5:37 BW verbiedt onrechtmatige hinder, zoals het onnodig ontnemen van licht of lucht. Een uitbouw die aan de regels voldoet is zelden onrechtmatig, maar het is een reden om hoogte en diepte niet groter te maken dan nodig.
- Toegang: als de bouw alleen kan via de tuin van de buren, bijvoorbeeld om de buitenkant van een muur op de grens af te werken, moeten de buren dat volgens artikel 5:56 BW tijdelijk toestaan. Wel na behoorlijke aankondiging en tegen schadevergoeding, en niet als er zwaarwichtige redenen zijn om te weigeren.
Ook geluid en trillingen tijdens de bouw zijn een terugkerend punt. Heipalen geven meer trillingen dan schroefpalen. Daarover meer in ons artikel over fundering.
Als een raam er al jaren zit
Heeft een raam binnen 2 meter al heel lang zonder bezwaar bestaan, dan kan het recht van de buren om verwijdering te eisen verjaard zijn. Artikel 5:50 BW regelt dat de buren daarna niet zomaar dichtbij mogen bouwen als dat u onredelijk hindert. Dit soort situaties is juridisch genuanceerd. Bij twijfel is een advocaat of jurist met kennis van burenrecht de juiste persoon om te vragen.
Goed beginnen met de buren
De meeste burenconflicten over een uitbouw gaan niet over juridische details, maar over verrassing. Laat de tekening zien voordat u de aanvraag indient, leg uit hoe lang de bouw duurt en wanneer het lawaai maakt, en vraag of er zorgen zijn. Dat kost een kop koffie en voorkomt vaak een bezwaarprocedure. Onze werkwijze houdt rekening met dat gesprek. Wilt u weten wat er op uw perceel kan? Vraag een offerte aan, dan kijken we ter plekke naar de grens, de muren en de aansluiting op de buren.